新成屋驗屋，不只是找缺失——設計師視角的初驗現場

這是我們彰化的案場，頂樓、兩戶客變合併成一戶，平面面積比一般戶型大上不少。初驗這天，琢木的設計師和長期配合的驗屋公司同步進場——驗屋公司做房屋品質的系統性檢測，設計師同步進行複量，核對客變後的現場尺寸與施工圖面是否吻合。

兩件事同時在做，現場每個人都很忙，但目的都一樣：在裝修正式開始之前，把該確認的事情確認清楚。

兩戶打通的頂樓空間，坪數大、格局開闊，驗屋與複量同步進行

驗屋時間怎麼安排？建商會主動通知梯次

初驗到交屋的流程與實際時間現況

很多屋主不知道，驗屋的時間通常是建商主動通知的，不是屋主自己去約。建商取得使用執照後，會安排住戶分批進行初驗，按梯次通知，你是第幾梯就在那個時間段進場。

初驗完成後，驗屋公司會整理一份完整的缺失簡報給屋主，建商再依此進行修繕，修繕完成後安排複驗，確認無誤才正式交屋。

過去大家常說初驗到交屋大概 4 到 6 週，但說實話，這個時間現在很難講。2024、2025 年我們遇到的幾個案場，初驗到複驗的間隔都拉到大約三個月左右，建商修繕的速度越來越難掌控。這點要有心理準備。

設計師初驗在做什麼？複量才是裝修真正的起點

客變尺寸落差的影響，以及為什麼初驗當天就要確認

初驗當天同步複量，核對平面圖與現場尺寸，確認施工圖面的準確性

客變案的常態是：建商施工後的實際尺寸，和原始圖面多少會有些落差。管道空間可能比圖面大一點，牆體厚度也可能有出入。這些落差本身不是什麼大問題，但如果沒有在初驗這天就找出來，等到木作進場、系統櫃開始製作，才發現現場跟圖面對不上，就需要重新和屋主討論解決方案——原本規劃好的收納空間，可能因為尺寸不合，設計好的功能就失效了，要收的東西突然沒地方收，這才是真正的困擾。

這個案場是大坪數，複量的工作量也比一般案場多。配電箱和弱電箱的高度與位置也需要在初驗這天確認，這些設備的位置一旦確定就難以更動，在裝修規劃階段一起處理，才不會後來後悔。

台中案場見到的設計：機電設備各有專屬空間

台中惠宇建設案場——冷氣室外機、熱水器、配電箱各有獨立步入式空間

這三張照片是另一個台中的案場，惠宇建設的建案，跟彰化這個是不同案場。拿出來說，是因為這個設計讓我覺得真的很貼心，值得介紹給準備裝修的屋主參考。

冷氣室外機、熱水器、配電箱，三者各有獨立的步入式空間，不是塞進牆裡，也不是藏在某個角落讓裝修師傅自己想辦法處理。冷氣室外機有專屬空間，日後維修師傅直接進去作業，不用爬上爬下，既安全又不影響室內。熱水器同理。

配電箱在工作陽台的好處更明顯。裝修時不用想辦法藏在櫃子後面，也不用在牆面做什麼美化，維修的時候不用把整個大櫃子清空。出遠門要關幾個電閘，走進去就能處理，不用大費周章。

一扇小門打開，是冷氣室外機的獨立步入式空間——進出方便，完全不影響室內動線與美觀

驗屋公司在查什麼？34 項是基本，實際上往往更多

插座通電、磁磚空鼓、冷氣排水、窗框滲漏——每一項都要現場確認

專業驗屋公司的標準檢測項目至少 34 項，涵蓋結構、防水、水電、門窗、設備各個面向，需要儀器輔助，不是目視掃一圈就能完成。以下幾個是這次現場實際拍到的項目，說一下我自己的觀察。

左：燈泡測試插座通電狀況　右：磁磚空鼓處用 X 標記，交由建商修繕

插座測試不只是確認有沒有電，還需要檢測電壓是否符合用電需求，每一個插座、每一個迴路都要逐一確認，不能只開總開關看有沒有跳電就算過。磁磚空鼓是用專用空鼓錘敲擊聽聲音，有問題的位置現場標記，建商複驗前修繕完成。

左：冷氣排水孔注水測試　右：窗框淋水測試

冷氣排水孔的測試，正確的做法是拿水管直接灌，確保排水整段都是通暢的。最怕的是泥沙堵在比較深處，或者灌漿時溢流進去，如果只拿礦泉水瓶倒個幾罐，水根本還沒倒滿就流走了，阻塞卡在深處根本測不出來。我自己看過不少外包的冷氣師傅就是這樣做——用礦泉水瓶倒幾罐，完工。然後裝潢好了，冷氣一開始用才發現排水不通，要拆牆維修。

一根水管灌幾分鐘就能確認的事，總比日後一臉哀怨地拆牆好。琢木配合的冷氣廠商，在裝修階段安裝冷氣時，設計師都會再要求現場測試一次。

窗框淋水測試可以初步確認，但說真的，最好的測試還是來一場連續幾天的大雨。淋水測試只能模擬，大雨才是真正的考驗。

準備鋪木地板的屋主，水泥地一定要驗

很多屋主看到水泥地，覺得「反正要鋪木地板，這個不用太在意」。這個想法要改一改，代價可能不低。

現在新成屋幾乎都鋪木地板，尤其 SPC 卡扣式木地板越來越普及。SPC 的卡扣結構比傳統木地板脆，對底層平整度的要求相當高——地面只要有凹洞、凸起，或是俗稱「土屎」的水泥粒殘留，踩個幾次卡扣就可能斷裂，地板拱起來之後整片都要重做。

頂樓屋主要特別留意的事

防水保固年限短，初驗當天能確認的一定要確認

頂樓住戶面對的風險比一般樓層多，最難在初驗當天完整確認的，是屋頂防水的狀況。

防水這件事，業界普遍的保固年限大概只有 1 年，部分建商屋頂防水會做到 3 年。雨水從外面來、滲漏發生在頂樓，責任歸屬其實不難認定，就是建商的問題。但就算建商願意賠償修繕，要上班的你，還是得請假配合、等人來勘查、跟建商來回溝通，耗費的時間和精神才是真正的代價。裝修好了才發現滲漏，這些善後的成本沒有人幫你吸收。

所以頂樓的防水，初驗這天能確認的就盡量確認，尤其是：

• 屋頂防水層是否完整，有無積水痕跡或裂縫
• 窗框四周矽利康是否確實填縫，有無滲漏或水痕
• 頂樓露台或陽台的排水坡度是否正確，大雨不積水
• 如有天窗或特殊開口，密封狀況需特別確認

如果頂樓有景觀規劃、要種樹，另外要注意的是日後樹根串根的問題。一般有經驗的景觀廠商都會加裝導根板，防止樹根往防水層方向生長。琢木曾經服務過一位屋主，為了頂樓想種樹，大手筆訂製不鏽鋼槽預埋在花台裡面，既防串根、也防積水滲透。造價確實不低，但這種思慮很讓人佩服。頂樓種樹不是不行，前期的防護措施要做到位，日後省掉的麻煩遠比省這筆錢值得。

建商的限制，哪些你可以拒絕

禁止驗屋公司進場、要求先簽後驗——這些都不合理，屋主有權拒絕

近年來部分建商越來越聰明，驗屋時會設下各種限制：只給一小時、不讓驗屋公司進場、禁止試水試電、要求先簽交屋單再帶進去看。遇到這些情況，屋主要知道自己的權利在哪。

• 禁止驗屋公司進場：屋主有權委託第三方專業公司協助檢驗，建商無權拒絕
• 限制驗屋時間過短：正常驗屋至少需要 2 到 4 小時，大坪數更長，不合理的時間限制可以提出異議
• 禁止試水試電：這是基本檢測項目，屬於合理的驗屋範圍
• 要求先簽後驗：切勿先簽交屋單或遷入證明，簽了就代表點交完成，後續缺失責任將難以追究

公設驗收是另一件事，攸關全體住戶

個別戶的驗屋和公設驗收是兩件不同的事，常被混在一起討論。個人戶驗屋是屋主自己的事，公設驗收則是管委會正式成立之後的工作。

公設驗收的重點不是目視好不好看，而是確認整棟大樓的消防系統、機電設備、電梯、地下室防水等，有沒有按照法規完整安裝、功能是否正常。有點像是替整棟大樓的設備做說明書核對，確認每一套系統都能正常交給住戶使用。我自己的經驗是，一般屋主在這個階段比較少請驗屋公司介入，大多是自己走走看看、目視確認，但到管委會正式移交時，才會有比較完整的專業檢驗。

這個環節做得確不確實，直接影響日後全體住戶的居住品質和維護成本，不只是自己家的事了。